Motivos para la revocación del acuerdo sobre las celosías y su financión

Texto leído por la Directiva en la asamblea del pasado 13 de marzo de 2013, como fundamento de su propuesta de anular el acuerdo para sustituir por ventanas las celosías de la escalera 4ª, así como su financión:

A continuación pasamos a exponer los motivos que nos han llevado a convocar esta junta para tratar el punto referido en el orden del día sobre el acuerdo de la obra del cierre de celosías y en concreto los siguientes aspectos:

1º Cumplimiento de la legalidad vigente.

Hay que recordar que varios propietarios solicitaron que se incluyera en el orden del día de la Junta Ordinaria del pasado mes de enero este punto, es decir, la revocación del acuerdo para sustituir por ventanas las celosías de la escalera cuarta. Esta propuesta, realizada repetidamente en el tiempo y forma que exige la ley, no fue aceptada por la anterior administración, que vulneró así la legalidad vigente y en concreto el art. 16.2 LPH.

Para corregir esta arbitrariedad, se ha procedido a incluirla en el orden del día de esta Junta Extraordinaria.

2º Informes técnicos existentes sobre la obra en cuestión:

    En este sentido, señalar que los promotores de la obra han apoyado su petición basándose en una supuesta obligación de dar cumplimiento a esos informes. Pues bien, habiendo procedido esta junta al estudio y análisis de dichos informes, se concluye lo siguiente:

    En cuanto al INFORME TÉCNICO SOBRE DEFICIENCIAS DE SEGURIDAD EN CASO DE INCENDIO —que fue encargado por la anterior Junta directiva y administración a un arquitecto, con un coste total de 4.973,26 euros—, estimamos que es necesario dar a conocer que el mismo informe establece en su primera página lo siguiente: “La necesidad de adaptar el edificio existente al CTE-DB-Si no es de obligado cumplimiento, tal como se detalla en el artículo 2 de la parte I del CTE.” Dicho artículo es del tenor siguiente: “El CTE se aplicará a las obras de edificación de nueva construcción.” Evidentemente este no es el caso, puesto que nuestro edificio data de los años 70. Es decir, que dicha obra NO ES DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO. Este informe por tanto NO ES VINCULANTE. Por otro lado, es de señalar que a lo largo de todo el informe se especifica que en cualquier caso esta obra supone una MEJORA de las condiciones de protección contra incendios que se lleve a cabo. Es decir, que no se pueden calificar de ninguna de las maneras como obra necesaria, sino que el propio informe deja claro en numerosas ocasiones que es una obra de mejora y como tal se indican recomendaciones para su realización.

    Y en cualquier caso, de atenderse dichas recomendaciones, es de destacar que únicamente se tuvo en cuenta lo referente a la seguridad de la 4ª escalera, dejando al margen la 3ª, 2ª y 1ª. Y hay que subrayar, además, que dicho informe pone especial énfasis en la desprotección en la que quedan las escaleras 2ª y 3ª en caso de incendio.

    Es más, en dicho informe, en sus conclusiones finales se hace hincapié en la necesidad de realizar un informe técnico específico sobre la viabilidad de contar con un acceso de vehículo de bomberos al espacio interior abierto (el patio) que comunica con el Paseo Marítimo. Este aspecto se omitió en la asamblea de Junio de 2012 y también en el Acta de dicha asamblea. Por cuanto la información que se facilitó a los propietarios fue incompleta.

    En cuanto al INFORME TÉCNICO DEL CONSORCIO DE BOMBEROS, es de señalar que éste simplemente emite meras recomendaciones, en ningún caso de obligado cumplimiento. Es más, en sus conclusiones finales hace referencia a la necesidad de sectorización del edificio, colocación de extintores en cada planta y en el garaje, colocación de una columna seca en cada escalera, colocación de alumbrado de emergencia, dotar al garaje del edificio de una ventilación forzada así como elementos de detección automática y, finalmente, paneles indicativos de cada número de planta. En ninguno de estos puntos se hace mención al cierre de celosías.

     Hay que resaltar que en ningún momento se ha comentado con los propietarios de la escalera 4ª el peligro que conllevaría el cerramiento de la escalera completa en relación a la acumulación de gas que se pudiese dar en caso de fuga en alguna de las canalizaciones existentes, por no decir de los humos de las cocinas. Este aspecto, y el correspondiente peligro debido a las canalizaciones de gas existentes en dichas plantas, no se ha tenido en cuanta en los anteriores informes, pues éstos se ciñen exclusivamente al peligro de incendio, sin ir más allá.

El diseño de la edificación con la celosía que hoy se pretende sustituir cumplía perfectamente en aquella época los requisitos de seguridad, habitabilidad y estanqueidad que la normativa de aquel momento exigía. De no ser así el Ayuntamiento no hubiera dado la licencia de primera ocupación. La edificación ha de cumplir los requisitos según la normativa del momento en que se construye y no sobre un momento posterior.

  De otro lado, la realización de dicha obra  se antoja ilegal puesto que las edificaciones tienen que cumplir unos índices volumétricos de ventilación y sobre todo teniendo en cuenta la existencia de las canalizaciones de gas interiores existentes en esas escaleras.

    En cuanto al INFORME DEL AYUNTAMIENTO, señalar que tampoco éste se implica en la realización de la obra indicando literalmente: “[a] este Consistorio no le corresponde decidir sobre la determinación de colocar o no ventanas en lugar de celosías, y se insiste en que tampoco es cometido de los Técnicos Municipales evacuar in informe de “apoyo”. Es decir, que el Ayuntamiento se mantiene al margen de este asunto.

3ª Legalidad del acuerdo adoptado.

El asunto ha sido analizado por diversos expertos jurídicos y técnicos, concluyendo todos ellos que dicho acuerdo se adoptó vulnerando la Ley de Propiedad Horizontal. Esto se hizo a sabiendas, puesto que en innumerables ocasiones se informó a la administración anterior y a su presidente que para la adopción del mismo era necesaria la UNANIMIDAD, toda vez que dicha obra altera el Título Constitutivo y vulnera el art. 17 de los estatutos de esta Comunidad de Propietarios así como el art. 11 LPH y 17 LPH.

    Y puesto que de los informes se deduce claramente que dicha obra es considerada de MEJORA, en caso de que fuese viable, los propietarios disidentes no están obligados a pagar si la derrama superase tres veces el valor de la cuota ordinaria.

4º Aspectos técnicos:

En este punto cabe señalar la inexistencia de  un Proyecto de Obras de Ejecución que debe contener:

Titulación del técnico redactor

Examen del visado colegial del proyecto

Contenido del documento de proyecto

Examen de la Memoria Justificativa.

Mediciones detalladas y Precios Unitarios

Proyecto de Seguridad y Salud

Si no existe un proyecto muy detallado, firmado por técnico competente, —necesariamente arquitecto, porque se modifica la fachada—, con PLANOS, MEDICIONES y PRESUPUESTO detallados, la primera conclusión a la que se puede llegar es de que ha habido un acuerdo inicial, fundamentalmente válido, de mejorar las condiciones de seguridad de evacuación de las viviendas de la escalera 1, pero imperfectamente desarrollado, y por tanto inviable. La adjudicación de la obra no es suficientemente concreta y transparente. Los actos de desarrollo se considerarían simplemente inválidos, por indefinición de su contenido o nulidad de procedimiento.

    Las actuaciones deben suponer el menor coste posible, dentro de que se mejoren al máximo las condiciones de evacuación de la escalera 4 (sin olvidar las otras escaleras). Y no se deben de introducir mejoras de calidades, lo cual iría incluso contra los estatutos de comunidad.

    Plantearse la sustitución de la fachada a la Avenida como exigible por razones de estanqueidad, a cargo de la comunidad, carece de suficiente justificación técnica: las proyecciones de agua que muy raramente puedan atravesar la celosía no afectan en ningún modo a la estanqueidad de las viviendas, y si existe afección es por falta de adecuado mantenimiento de la galería.

(Puede plantearse la posibilidad que un grupo determinado de propietarios proponga mejoras de calidades sobre su zona. La comunidad no tendría necesariamente que oponerse, pero tampoco existe razón para que tales mejoras deban realizarse a cargo de la comunidad).

5º Presupuesto aprobado.

Y en cuanto al presupuesto aprobado cabe preguntarse ¿por qué se aprobó un presupuesto tan elevado, teniendo otros mucho más económicos?

No se tuvieron en cuenta otros presupuestos más económicos, entre ellos uno de 22.967,52 € , otro de 21.563,09 € y  un tercero de 32.902 €. Estos últimos hablan de ventanas correderas, que son mucho más económicas y que son las que menciona el informe del arquitecto. No es de “extrema necesidad” colocar vidrios climalit para el aislamiento acústico y térmico, ni ventanas oscilobatientes. Nos parece del todo excesivo.

    Se aprobó un presupuesto de 37.513,13 € (con evidentes calidades de lujo, aluminio lacado en blanco, vidrio climalit, hojas abatibles oscilobatientes…). Pero no se tuvieron en cuenta el IVA, la fianza exigida por Ayuntamiento (3%), retenciones (5%), estudio de seguridad y salud, permisos y licencias, y ni siquiera existe un proyecto de obra exigido por el Ayuntamiento, gastos que en total ascenderían a alrededor de 50.000 €, si no más. Es decir, se aprobó un presupuesto insuficiente, puesto que el gasto real excedería ampliamente su cuantía. Y en estas condiciones,  a la Comunidad se nos hace imposible el inicio de dichas obras, ya que sería necesario la aprobación de nuevas derramas para sufragar la obra al completo.

En este sentido, algunos propietarios que se beneficiarían del cierre de la celosía nos han transmitido su intención de repercutir estos gastos adicionales sobre los propietarios que se han opuesto a la realización de la obra; esto nos parece del todo indecente, además de absurdo por cuanto fue la anterior administración y junta la que elaboraron de manera incorrecta esos presupuestos, mientras que los propietarios que se han opuesto lo han hecho amparándose en su derecho y conforme a la Ley.

Por último, cabe informar a los propietarios de lo siguiente: la Comunidad está facultada para modificar sus propias decisiones mediante nuevo acuerdo revocando el anterior  y adoptado bajo el mismo régimen de mayorías que el primero.

Es lo que proponemos hacer, apoyados en los argumentos expuestos y a la vista de que dicho acuerdo se adoptó sin la información suficiente y objetiva que hubiera sido necesaria para afrontar una obra de tal envergadura.

Nuestra única intención es la transparencia en la gestión y velar por el interés general de la Comunidad.