Esquema básico de mantenimiento del edificio

Esquema básico de Mantenimiento para el edificio Atlántico 6, elaborado por la vocal doña Carmen Olivera el 02 de agosto de 2013

Fundamentos

Haciendo una BÚSQUEDA de legislación, órdenes y/o normas de mantenimiento de edificios de viviendas que tengan la antigüedad del nuestro, NO ENCUENTRO nada.

Eso me hace pensar que no estamos sometidos a obligación legal, más que en puntos determinados que se hayan actualizado e implantado para TODOS LOS EDIFICIOS (como puede ser la instalación eléctrica del garaje).

El Código Técnico de la Edificación (CTE), Real Decreto 314/2006, y sus modificaciones posteriores, es el marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir los edificios, en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley de Ordenación de Ordenación de la Edificación (LOE), 38/1999 de 5 de noviembre.

Según esta normativa, los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio. Y el edificio deberá conservarse en buen estado mediante el adecuado mantenimiento, que supondrá las siguientes acciones:

 

1.      Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.

2.      Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.

3.      Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.

 

Las Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE) vienen reguladas por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones. Está regulada en Cádiz. Es obligatoria para edificios de más de 50 años.

En NAVARRA, CATALUÑA….. y otras Comunidades se dispone de diferentes normativas. Por ejemplo, el Gobierno de Navarra abrió el 05 de abril de 2013 un proceso de participación pública para enriquecer el anteproyecto que recoge que los edificios residenciales con más de 50 años deberán contar con informes que diagnostiquen su seguridad y habitabilidad.

 

En ANDALUCÍA:

La Orden de 30 de noviembre de 2009 de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, aprueba las Normas sobre las instrucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificios destinados a viviendas y el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los mismos. Así como el Manual Particular correspondiente para aplicación a cada edificio. Y un Anexo con Instrucciones Complementarias.

(Basada en la anterior Orden de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de 13 de noviembre de 2001, por la que se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas, BOJA 140/2001 de 4 Diciembre 2001.

(Continuada en la de 2004, y con compromiso de revisión periódica).

El objetivo fundamental de este Manual es poner a disposición de los usuarios de los edificios destinados a viviendas las instrucciones necesarias para que puedan cumplir las obligaciones asignadas a los mismos sobre el uso, mantenimiento y conservación por la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Propiedad Horizontal, III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, Ley de Arrendamientos Urbanos, Legislación de Viviendas de Protección Oficial y demás disposiciones sobre la materia.

Obliga a las edificaciones de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilitación integral a partir de su publicación en el BOJA, (y no veo que tenga carácter retroactivo).

Aunque no sea de aplicación obligada, me parece que es la mejor REFERENCIA para llevar un control rutinario del MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN de nuestro edificio.

MOTIVOS que expone:

En muchos casos, el USO Y UTILIZACIÓN ADECUADA de los espacios, elementos constructivos e instalaciones supone, sin coste económico alguno, alargar la vida de los edificios y sus instalaciones, contribuir a la mejora del entorno, conseguir mayores niveles de confort y ahorro en los consumos de agua y energía.

Los beneficios de todo tipo que reporta el MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN de las viviendas, justifican sobradamente los costes que su desarrollo conllevan.

 

El Manual comprende los siguientes CAPÍTULOS:

1. Actuaciones para la ocupación del edificio y de las viviendas

2. Instrucciones de uso

3. Instrucciones de mantenimiento

4. Medidas de protección y seguridad

5. Obras de reforma, conservación y reparación

6. El Libro del Edificio y Documentación de la vivienda

7. Información general

 

De los cuales voy a resumir lo referente a Instrucciones de mantenimiento.  

 

INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO

 

Disponer de recambios o repuestos:  piezas diversas, fusibles, elementos de motores, de grupos de presión, productos de limpieza, etc.

Conservar la documentación técnica. El Manual y su Anexo de Instrucciones Complementarias.

Mantenimiento de Elementos constructivos:

Cimentación, Estructuras, Fachadas, Divisiones Interiores, Cubiertas, Aislamientos vistos: térmicos, acústicos y contra el fuego, Revestimientos y acabados.

Mantenimiento de Instalaciones:

Saneamiento, Fontanería, Evacuación de residuos, Electricidad, Pararrayos, Redes de tierra, Portero electrónico, Telecomunicaciones, Telefonía, Televisión, Ascensores, Protección contra incendios, Gas, Instalaciones térmicas.

Mantenimiento de Urbanización interior:

Pavimentos exteriores, Mobiliario, Jardinería, Sistemas de riego, Alumbrado exterior, Alcantarillado exterior, Abastecimiento de agua, Piscinas.

 

Todo ello está sistematizado en los esquemas del Manual.

Para mejor aplicación a nuestra Comunidad, diferencio las actividades de mantenimiento según dos factores:

 

·        Personas que deben encargarse, y

·        Calendario de revisiones recomendadas.

 

Tareas a realizar por los usuarios, en especial por el equipo directivo y los trabajadores de la Comunidad

 

Vigilancia permanente y reparación de daños* 

* (cuando puedan suponer riesgos, consulta con técnico competente)

 

Elementos constructivos

CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA

• Todo tipo de obras en zonas contiguas, ó muy próximas, ó bajo el edificio.
• Fugas de agua o aparición de humedades.
• Lesiones, fisuras, grietas, desplomes, oxidaciones, desconchados en el revestimiento de elementos estructurales de hormigón (forjados, pilares…)
• Deformaciones: abombamientos en forjados, techos, paredes, divisiones interiores o en los elementos estructurales, asentamientos, baldosas del pavimento desencajadas, puertas o ventanas que no ajustan.

 

FACHADAS

• Paredes y pintura exterior: humedades, desplomes, abombamientos, fisuras y grietas.
• Desprendimientos, piezas sueltas.
• Carpintería: roturas de cristales, cierres defectuosos, fijaciones y anclajes defectuosos de barandillas, oxidaciones y             corrosiones en elementos metálicos.

 

DIVISIONES INTERIORES

• La misma vigilancia en paredes, puertas, mamparas y barandillas de escaleras.

 

CUBIERTAS, AZOTEAS

• Lesiones: fisuras, grietas, hundimientos y piezas sueltas. Aparición de vegetaciones.
• Aparición de humedades en los techos de la última planta.

 

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS

• Solados de terrazos, alféizares, albardillas y remates. Alicatados, chapados y aplacados, Falsos techos, Pinturas interiores.
• Hundimientos, desprendimiento de piezas sueltas, fisuras, grietas, zonas huecas, abofamientos y humedades. Oxidos en           pinturas que protegen elementos metálicos.

 

Instalaciones

SANEAMIENTO

• Arquetas, colectores y drenajes de muros y suelos (Redes horizontales) y Bajantes (Redes verticales):
• Atascos y malos olores. Humedades y fugas de agua. Roturas y hundimientos del pavimento.
• Deterioros en elementos de anclaje y fijación de bajantes accesibles.

 

FONTANERÍA

• Red de distribución de agua y Desagües (aparatos, botes sifónicos, sumideros y tuberías): Atascos y malos olores. Humedades y fugas de agua. Excesivo consumo.
• Aparatos sanitarios y griferías: Mal funcionamiento de la cisterna del inodoro. Roturas y desplazamientos en aparatos sanitarios. Pérdidas de agua en los grifos.
• Grupos de presión: Corrosiones. Aparición de fugas de agua. Falta de presión en la red.

 

EVACUACIÓN DE RESIDUOS

  Almacén de contenedores:

• Vigilancia y comprobación especial obligatoria (conserje):
• Suciedad. Ubicación adecuada de cada contenedor. Roturas o deterioros.
• Cada día: estado del suelo del almacén (y limpieza).
• Cada 3 días: estado de los contenedores (y limpieza).
• Cada 2 semanas: estado del suelo del almacén (y limpieza con mangueras).
• Cada 4 semanas: estado de paredes, puertas y ventanas (y limpieza y reparación).

 

ELECTRICIDAD

•  Deterioro de aislamientos en cables vistos ó en de tomas de mecanismos eléctricos.
•  Desprendimientos, desplazamientos, roturas, deterioros, suciedad o desaparición de aparatos de iluminación (apliques, plafones, pantallas, …).
• Saltos de interruptores automáticos magnetotérmicos (PIA) o diferenciales (IAD).
• Roturas y deterioros en dispositivos de toma de tierra en enchufes.

 

PORTERO ELECTRÓNICO

Alteraciones en la recepción de la comunicación. Deterioros, etc., en los elementos de la red.

 

TELECOMUNICACIONES

• Infraestructura común comprendida entre el punto de terminación de red y el punto de acceso al usuario. Acceso no autorizado y manipulación incorrecta.
• Telefonía, Televisión : Alteraciones en la comunicación. Alteraciones en la recepción de señal. Deterioros en los elementos de la red.

 

ASCENSORES

• Habrá una persona encargada y responsable de la instalación, instruida en su manejo y que dispondrá de llave de apertura de puertas para el rescate, en los casos de emergencia, de las personas atrapadas en la cabina.  (¿?????):
• Incorrecto funcionamiento de las puertas y la desnivelación de la cabina en las plantas. Ruidos y vibraciones anormales y extrañas. Imposibilidad de apertura de puertas.

 

PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS

• Desaparición o cambio de ubicación de señales y elementos de extinción.
• Modificación de compartimentación contra incendios (muros, cerramientos de compartimentación y puertas cortafuegos).       Defectos en apertura y cierre de puertas cortafuegos (barras antipánico).
• Existencia de obstáculos en las vías de emergencia y evacuación. Roturas, deterioros, etc., en los elementos de la red.
• Señalización y alumbrado de emergencia: deterioros y ausencias de aparatos de alumbrado de emergencia, y señalización de emergencia y evacuación.

 

GAS

• Aparición de olores o señales que denoten fugas.
• Deterioros de elementos de la instalación, llaves de corte, gomas, canalizaciones, etc.
• Desaparición de advertencias, prohibiciones, etc., de la carcasa de los aparatos. Fecha de caducidad de los tubos flexibles.

 

INSTALACIONES TÉRMICAS (CALEFACCIÓN Y REFRIGERACIÓN)

• Requisitos e instrucciones de cada fabricante en cada contrato de mantenimiento. Conservar su correspondiente documentación.
• Vigilancia por cada propietario ó inquilino del funcionamiento y seguridad de su propia instalación: Deterioros (llaves de               corte, gomas, canalizaciones, etc.). Humedades y fugas de agua. Olores o señales de fugas. Desaparición de placas de             advertencias de la carcasa de aparatos. Goteos en válvulas de seguridad. Obstrucciones o anulación de rejillas de                   ventilación. Ruidos y vibraciones extraños. Deficiente sujeción de los paneles. Deterioros, del aislamiento de los circuitos           frigoríficos accesibles.

 

URBANIZACIÓN INTERIOR

•  Pavimentos exteriores: todo tipo de deterioros.
•  Mobiliario, Jardinería y sistemas de riego: aparición de deterioros.
•  Alumbrado exterior: Deterioro en : tapas de registro de conexiones, aislamientos en cables, tomas de corriente, aparatos de iluminación. Oxidaciones. Reiterados saltos de interruptores magnetotérmicos o diferenciales.
•  Alcantarillado exterior: Humedades y fugas de agua. Deterioros de tapas de arquetas.
•  Abastecimiento de agua: Aparición de humedades ó fugas de agua.
•  Piscina: cumplir la normativa específica. Roturas, desprendimientos, hundimientos y grietas en revestimientos de los vasos. Malos olores, suciedad y agua contaminada.

 

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Vigilancia con periodicidad corta

Elementos constructivos

CUBIERTAS: AZOTEAS

• Cada 6 meses y después de tormentas importantes, y antes de época de lluvias: (obligatorio): Sumideros, cazoletas, canalones y rebosaderos. Limpieza de los elementos de desagüe. Reparaciones por especialista los elementos dañados.

 

Instalaciones

SANEAMIENTO, FONTANERÍA

Red de distribución de agua y desagues:

• Cada 3 meses limpieza de rompechorros de grifos. 
• Cada 6 meses obligatorio: Bote sifónico y sifones registrables de fregaderos y lavabos. Sumideros de locales húmedos.      Limpieza de bote sifónico, sifones registrables, válvulas de desagües de aparatos y sumideros.

ELECTRICIDAD

• Cada mes: funcionamiento del interruptor automático diferencial (IAD). Bombillas de iluminación. Accionar el dispositivo de       prueba. Reparaciones por personal especialista.

PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS

                   Obligatorio comprobar que cada 3 meses se revisan los Sistemas automático ó manual de detección y alarma, así como los                      extintores, por el Servicio de mantenimiento autorizado.

 

URBANIZACIÓN INTERIOR

  Alumbrado exterior:     

• Cada mes: funcionamiento del diferencial :  Accionar el botón de prueba. Sustitución, en su caso, por personal especialista. 
• Cada año: Estado de difusores, lámparas y farolas: Desmontaje para limpieza interior y exterior.

 

                                Alcantarillado exterior:

• Cada 6 meses: estado de pozos de registro, imbornales, sumideros y sus rejillas. Eliminar obstrucciones de la red.

 

 

Tareas a realizar por los usuarios, equipo directivo entrante y trabajadores de la Comunidad

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Cada año

Vigilancia y reparación de

FACHADAS, CARPINTERÍAS:

Ventanas, puertas, persianas, rejas y barandillas

• Juntas de estanqueidad en carpintería y entre carpintería y vidrios. Sistemas de evacuación. Juntas de sellado entre       carpinterías y alféizares. Limpieza de carpinterías y persianas. Reponer juntas, en su caso, por especialista.

• Estado de los herrajes de colgar y seguridad.

• Limpiar orificios para evacuación de condensaciones.

• Engrasado de los herrajes preferentemente con spray y reparaciones necesarias.

 

DIVISIONES INTERIORES:

Puertas, mamparas y barandillas de escaleras

• Mecanismos y herrajes. Engrasado (preferentemente con spray) y reparaciones.

 

CUBIERTAS, AZOTEAS

Obligatorio Cada año + después de tormentas importantes y antes de época de lluvias:

• Sumideros, cazoletas, canalones y rebosaderos. Limpieza de los elementos de desagüe. Reparaciones por especialista de los elementos dañados.
• Juntas de dilatación. Encuentros con paramentos verticales. Juntas de solería en faldones. Estado de la solería. Limpieza general  de faldones, gárgolas, cazoletas y canalones de desagüe. Reponer o reparar por especialista los daños.

 

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS

Alicatados, chapados y aplacados:

• Juntas con los aparatos sanitarios. Reponer los sellados en su caso.

 

Instalaciones

SANEAMIENTO, FONTANERÍA

Red de distribución de agua y desagues:

• Apertura y cierre en grifos y llaves de corte. Reparaciones por especialista.      

           Aparatos sanitarios y griferías:

• Juntas de aparato con solerías, alicatados y encimeras. Anclajes y fijaciones. Funcionamiento de la grifería. Tratamiento y reparaciones detalladas por especialista.

 

ELECTRICIDAD

Cuarto de contadores:

• Ventilación, desagüe y ausencia de humedades.

           Estado de los aparatos de iluminación.

• Limpieza, sustituciones y reparaciones por especialista.

 

PORTERO ELECTRÓNICO

• Pulsadores y telefonillos. Botonera del portal. Activación de la cerradura.

 

TELEFONÍA

• Fijaciones, corrosión y humedades en armarios de registro de enlace, principal y secundarios, y canalizaciones no empotradas. Reparaciones por especialista.

 

TELEVISIÓN

•  La fijación del mástil y su estado de conservación ante la corrosión. Reparaciones.

 

ASCENSORES

•  Comprobar que cada cada mes se revisan por la empresa conservadora.

 

PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS

• Comprobar obligatorio que cada 3 meses se revisan los sistemas automático ó manual de detección y alarma, así como los extintores, por el servicio de mantenimiento autorizado.

 

URBANIZACIÓN INTERIOR

Alumbrado exterior:

• Desmontaje para limpieza interior y exterior de difusores, lámparas y farolas.

Abastecimiento de agua:

• Apertura y cierre en grifos y llaves de corte. Reparación o sustitución en su caso por especialista.

 

 

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Cada 2 años

Vigilancia y reparación de

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS

• Solados: Abrillantado de las superficies en suelos interiores. Estado de las juntas. Abrillantar por personal especializado. Rejuntar, en su caso, por especialista.
• Alféizares, albardillas y remates: Juntas de sellado entre carpinterías y alféizares. Juntas entre piezas de alféizares o albardillas. Reponer daños por especialista.

 

URBANIZACIÓN INTERIOR

• Pavimentos exteriores: Juntas en encuentros con paredes, entre baldosas y de dilatación. Rellenar y sellar juntas por especialista.

 

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Cada 3 años

Vigilancia y reparación de:

FACHADAS

Carpinterías

• La pintura de la carpintería y la cerrajería.
• Mecanismos de cierre y maniobra.
• Repintar por especialista. Ajustar y engrasar cierres, bisagras y elementos móviles.  

 

DIVISIONES INTERIORES

Puertas,mamparas y barandillas de escaleras:

• La pintura de la carpintería y la cerrajería.
• Mecanismos de cierre y maniobra.
• Repintar por especialista. Ajustar y engrasar cierres, bisagras y elementos móviles.

 

6

Cada 5 años

Vigilancia y reparación de:

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS       

Alicatados, chapados y aplacados: 

• Comprobar obligatorio: Adherencia con el soporte y estado de juntas y encuentros. Fijaciones de aplacados exteriores. Reparaciones.

Pinturas interiores:

• Estado general de las pinturas. Proceder, en su caso al repintado de las zonas en mal estado.

 

 

Tareas a realizar por los usuarios, en especial por los técnicos especialistas competentes 

Se encuentran sistematizadas en el Programa esquemático de mantenimiento del Manual, que reproduzco a continuación: