Informe de la Presidencia a la Junta Extraordinaria de Propietarios del 02 de agosto de 2013

La Junta Extraordinaria que ahora iniciamos responde a las peticiones reiteradas de vecinos que no residen en Cádiz, que sólo vienen en verano y que, lógicamente, desean conocer el estado general de la Comunidad.

Por esta razón, la reunión tiene un carácter meramente informativo, aunque los propietarios tendrán ocasión de preguntar sobre asuntos concretos y proponer medidas tras la lectura de este informe, en el apartado de Ruegos y Preguntas.

Situación económica

En principio, y tras la devolución de las cuotas extras de las celosías —realizada a partir del 4 de abril—, la Comunidad goza de una buena salud económica. Los trabajos que hemos realizado se han pagado en el acto, o, en el caso de los de mayor envergadura que tenemos en marcha, hemos convenido plazos razonables, para no asfixiar el día a día.

En cuanto a los cobros, la generalidad de los propietarios está haciendo frente al pago de los recibos mensuales. Sin embargo, tenemos que hacer constar que, tras la actualización del censo, han aparecido al menos tres deudores, cuyo paradero desconocemos y que no fueron reconocidos anteriormente. Las deudas no son importantes, pero son deudas y trataremos de cobrarlas.

En este sentido, debo denunciar el caso de una propietaria que hace unos días intentó cobrarnos 140 euros por una obra gestionada por ella misma y para la cual habíamos convenido el pago de 40 euros. Al negarse la Administración a abonar esta cantidad, amenazó con dejar de pagar las cuotas mensuales. Lógicamente, utilizaremos los medios legales a nuestro alcance para que pague como todos los demás vecinos.

Por lo demás, tenemos muy avanzada la implantación del pago generalizado por transferencia, sugerido por Diego Gil, procedimiento que está permitiendo un mejor control de nuestras finanzas.

Principales trabajos realizados

Puertas antipánico de garaje. Adquiridas por la anterior Presidencia, por razones que desconocemos, fueron pésimamente instaladas, causando importantes deterioros en los marcos por los portazos que ocasionaban las corrientes de aire.

(El instalador, Henry no respondió a nuestra reclamación, por lo cual sugiero que se le vete como proveedor de esta Comunidad).

Para solucionar el problema, y con la dirección del vicepresidente don José Macario Rodríguez, se efectuó una reparación a fondo de las puertas antipánico y a la instalación de muelle para su cierre automático. El primero que se colocó fue destrozado por un desconocido, pero los demás muelles se han respetado y las puertas tienen ahora un ajuste y encaje bastante buenos.

Hay que subrayar que, cuando se instalaron estas puertas antipánico desaparecieron las anteriores puertas metálicas, que habían demostrado su eficacia y que tenían un importante valor económico.

Iluminación. Hemos contratado con Elegades la renovación integral de las luminarias convencionales en los espacios comunitarios y las escaleras, sustituyéndolas por lámparas led (que consumen menos de una tercera parte que las convencionales). La obra se pagará en año y medio, a razón de 600 euros al mes. Garantía dos años.

Tenemos ya realizado o en marcha lo siguiente:

a)     Sustitución de bombillas patio trasero por led, con temporizador. Buen resultado.

b)     Sustitución plafones de las entradas, con una notable mejora de la iluminación.

c)     Sustitución plafones macetillas por led con detectores volumétricos/de presencia en la cuarta escalera.

d)    Sustitución progresiva de plafones en pasillos escalera cuarta.

Hemos renovado con KONE el mantenimiento de los ascensores por tres años, con una rebaja del 20%.

Este ahorro nos ha permitido la renovación de iluminación ascensores por lámparas led (que consumen una décima parte que las halógenas) y con encendido automático cuando detectan la presencia de personas. Los dispositivos que van a permitir esto último nos los instalará sin coste la empresa KONE.

El sistema producirá un ahorro energético importante, ya que ahora las luces permanecen encendidas las 24 horas del día. Estará listo a final de año.

Trabajos en curso

La reparación del aljibe se está llevando a cabo con un ligero retraso, y sólo está pendiente de la instalación de las vigas de refuerzo. La previsión es que que hoy mismo las haya entregado la empresa de Jerez donde están siendo galvanizadas. Si esto se cumple, nos quedaría una semana de obra por delante, Lo hecho hasta ahora se ha ajustado al proyecto con niveles de calidad satisfactorios.

Debido a esta obra, desde el 28 de junio se ha utilizado la piscina como depósito de agua alternativo, y aunque no eran de prever problemas sanitarios, dada la protección del recinto con una lona impermeable y por el nivel de cloración del suministro en Cádiz, se colocaron carteles para recomendar a los vecinos el consumo de agua embotellada durante la ejecución de la obra.

El lunes comenzará la obra de adecuación del garaje a la normativa de seguridad en materia de baja tensión, tal como ha ordenado la Delegación de Industria. La empresa contratada, Moneleg, se ha comprometido a tenerla terminada antes del 31 de agosto.

Esta obra, contratada el 02 de mayo, ha sufrido un considerable retraso debido a la dificultad de determinar la legislación aplicable a un edificio de más de 30 años de antigüedad, como es éste.

Debemos recordar a la Comunidad que fue un copropietario quien denunció anónimamente a Industria el supuesto mal estado de la instalación eléctrica del garaje. Y aunque al final la corrección de los defectos va a beneficiarnos a todos,  debemos denunciar la deslealtad hacia sus convecinos y la mala fe de quien realizó la denuncia sin dar la cara.

Comunicación con los vecinos

La primera medida que adoptamos fue mejorar la ubicación de los tablones de anuncios, poniéndolos a la altura de los ojos de una persona de talla media. Esto está permitiendo la lectura cómoda de los comunicados que se fijan allí para general conocimiento.

Se han colocado AVISOS para evitar daños y suciedades en las zonas comunitarias: control de perros y sus necesidades en azotea, patios y garaje, y obligación de llevarlos sujetos con correa por razones de seguridad y legales.

También hemos contratado un espacio para la web de la comunidad —tal como se anunció en la pasada junta extraordinaria—, donde colgamos todos los anuncios y documentos de interés para los propietarios. Asimismo estamos publicando fotos y vídeos de las obras y de los actos de vandalismo. La web la mantienen miembros de la Presidencia

Finalmente, estamos generalizando la comunicación con los vecinos mediante correo electrónico. Esto permite rapidez y fiabilidad, además de un ahorro considerable en papel, fotocopias, etiquetas y sellos.

Animamos a los propietarios a que abran cuentas de correo en cualquiera de los miles de proveedores que existen. Y si no tienen ordenador, que recurran a los de sus hijos o nietos, que ellos seguro que no tienen problema con la informática.

Actualización del Censo

Hemos actualizado la LISTA DE LOS PROPIETARIOS, investigando los datos disponibles, incluso  preguntando en cada escalera. Incluye las viviendas, todos los trasteros y garajes, con su numeración y descripción.

Es una tarea que ha de mantenerse para poder conectar con todos los propietarios, así como para tener  un mayor control de asistentes y votos en las Juntas de Propietarios.

Y también con esta finalidad, se ha decidido exigir a partir de ahora el DNI para acceder al local de reunión, así como para considerar válidas las delegaciones de voto. 

Seguridad y mantenimiento

Seguimos pensando que los problemas de SEGURIDAD DEL EDIFICIO, de todas las escaleras, 1, 2, 3 y 4, deben abordarse conjuntamente. Así pues, después de que finalicen las actuales obras, de máxima prioridad, estudiaremos las implementación de otras iniciativas, como la instalación de detectores de humo en cuartos de contadores y garaje.

Doña Carmen Olivera ha elaborado un documento esquemático de las acciones que requiere el mantenimiento en buenas condiciones y a largo plazo del edificio, basado en el Manual de la Junta de Andalucía. Eso le ha supuesto un importante esfuerzo de documentación y estudio que esta Presidencia le agradece.

Asimismo, en colaboración con doña Begoña Aliod, ha realizado el primer INVENTARIO de las herramientas y medios de trabajo de la Comunidad.

Hemos adquirido una máquina hidrolimpiadora, que está dando un excelente resultado, para la limpieza a fondo de la azotea y, poco a poco, de los patios anterior y posterior.

También hemos comprado un carrito profesional para facilitar el transporte de los materiales para limpieza; llegará la semana que viene.

Prevención de vandalismo en los cuartos de contadores. En el pasado se repartieron sin control llaves de los cuartos de contadores, lo que los ha dejado expuestos a actos de vandalismo y otros difícilmente calificables. Por ello, hemos instalado nuevas cerraduras, del modelo que vende en  exclusiva Eléctrica de Cádiz, para que solamente esta compañía y los porteros del edificio tengan acceso a los cuartos de contadores.

Se ha producido el primero (y esperemos que último) de los habituales ataques de vandalismo veraniego en puerta del Marítimo. Destrozo y robo del muelle. Hemos comprado otros a buen precio, por si fuera necesario reponerlo de nuevo.

Se ha sustituido la cerradura cuarto de buzones por otra más moderna y resistente. Se han repartido las nuevas llaves a los propietarios.

Se ha cambiado el sentido de apertura de dos puertas en azotea, para evitar entrada de agua durante los temporales.

Como dato negativo, debemos resaltar la imposibilidad de contratar el mantenimiento de los bajantes y cañerías, ya que su mal estado —por antigüedad y  deterioro de los materiales con que se construyeron— ocasionan averías que no se pueden prever, lo cual disuade a las empresas de reparación.

La solución definitiva a estos problemas supondría un desembolso económico imposible en las actuales circunstancias, pero habría que ir pensando en ello a medio plazo.

Está en marcha la reparación de las filtraciones que tienen su origen en los trasteros de la azotea, y que han afectado a  los cuartos de baño de los pisos 12º D y E.

También se están reparado los daños por filtraciones en la azotea que han afectado a habitaciones de los pisos 12L y 11 L.

Se han celebrado unas 20 reuniones del grupo de Presidencia de la Comunidad desde el cambio determinado por la Junta de Enero 2013, y la vocal doña Cristina Bonnet ha dimitido de su cargo, tal como hizo don Viktor Giesen hace unos meses.

Personal

Se ha saldado la deuda por festivos trabajados y no abonados que se mantenía con el portero de fin de semana, Francisco Estero.